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国有企业盘活存量不动产的有效途径探讨论文

发布时间:2022-09-27 09:15:29 文章来源:SCI论文网 我要评论














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  摘要:近几年,国家以供地为重要宏观调控手段,并整合行政、经济、法律手段,努力实现节约集约用地,通过盘活存量配置城市发展建设用地,改变了建设用地方式,我国的房地产市场土地短缺的问题得到一定程度的解决。本文针对影响国有企业盘活存量房产土地的社会、政府、企业本身等因素展开分析,提出了存量土地盘活利用的模式,并对国有企业存量房产土地盘活的途径进行了深入探究,以期为发挥企业土地资产的积极作用提供参考。
 
  关键词:国有企业;存量不动产;存量房产;土地盘活;途径
 
  一、前言
 
  存量不动产是指企业所拥有的全部可确指土地及房产,多数指的是企业中低效资产和闲置资产。其中,土地是指国有企业在发展主业过程中积累的存量土地资源,房产包括土地使用权及地上房屋、建筑物。国有企业存量不动产盘活是指通过房产土地的转让、出租、联营、嫁接、置换、改变房产土地用途、改变使用条件等方式,将这些不动产重新进行统筹、科学管理、合理运用,从而提高资产效益。
 
  我国的土地资源是企业单位资产的关键组成部分,由于各种历史原因,国有企业在发展过程中存有大量的土地资源。在我国全面实施土地改革后,我国的土地资源的利用机制发生巨大的改变。目前,多数国有企业均具有大面积的存量或闲置土地资源,而这些土地资源的使用途径和类型均不相同,根据我国的土地管理规定,对于部分闲置的土地房产资源仍需投入大量的运行成本。因此,国有企业为避免国家对存量的土地资源的收回,需要积极地与当地的政府部门合作,利用有效的解决措施进行协商与沟通,并采取有偿回收、合作开发等方式处理存量的土地资源,从而防止国有资产流失,避免企业蒙受经济损失。

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  二、影响国有企业盘活存量不动产的因素
 
  1.社会因素
 
  在土地资源进行实际的转让过程中,虽然存在大面积存量的土地资源进行转让,但是在实际交易中,会出现很多因素使竞拍者不能及时地缴纳费用,导致土地资源在转让过程中出现民事纠纷等情况,无法确保土地资源能够顺利地进行开发与建设。在土地资源被开发时,会由于突发的自然灾害或地下管线结构存在问题等,在一定程度上增加土地资源的建设成本,并且会延缓原本土地建设的工程进度,从而使国有企业的土地资源出现存量或闲置的状态[1]。
 
  2.政府因素
 
  国有企业在发展的过程中,会受到当地政策变动、行政区域调整、缺少准确的招商引资等因素的影响,使得国有企业的土地资源出现大面积的存量或闲置的情况,导致闲置的土地资源无法进行有效的开发与建设。同时,在土地资源进行建设中,对于低质量土地资源的利用上,政府部门以改造为主要工作,而忽视生态环境的保护,阻碍存量土地资源的合理利用,与此同时,由于实际的土地资源使用范围与上报的土地范围不相符,使土地资源在开发建设后出现“边角料”的问题,极大地影响土地资源整体的利用率,进而造成我国国有企业土地资源存量的现象。
 
  3.企业因素
 
  针对我国的国有企业而言,出现存量或闲置的土地资源的原因很多,其中一点便是企业自身对土地资源管理存在问题。部分企业由于发展经济的需要、资金短缺无法继续承担土地建设的成本,导致国有企业不能够合理地利用土地资源,从而出现土地资源闲置或存量的情况。同时,部分国有企业重视投资的风险因素,而在土地资源建设过程中,故意拖延土地建设的进度,最后造成国有企业土地资源出现存量或闲置的状态[2]。
 
  三、国有企业盘活存量不动产的现状
 
  1.影响土地资源的盘活的因素很多,因此需要综合考量国家发展情况、相关的法律规定以及土地改革政策等情况。尤其在党的十八大以来提出的相关的政策内容,其中要求严格控制楼堂馆所的开发建设,所以,在具体的土地资源盘活过程中,要遵守法律法规,避免与土地政策出现不符的建设工作。
 
  2.由于各个省市之间存在差异化的土地政策,使得各个省与市之间对于土地资源规划使用的条件大相径庭。尤其针对大型的国有企业而言,根据不同省市的土地资源,要结合正确的政策条件进行开发与建设。
 
  3.土地资源盘活的策略需要根据土地权所属方、建设方、当地政府部门等多方面因素进行协调,由于近几年我国城市化建设的不断发展,使得我国的土地资源逐渐变得稀有,土地的经济价值也逐步地提升。在实际的土地盘活过程中,需要综合考量各方面的因素,在考虑经济效益的基础上,要积极地调动社会各方面的工作效率,作为国有企业要始终以企业总体利益为核心,同时也是国有企业发展的基础条件。
 
  4.由于我国土地改革政策内容较多,并且土地的性质各不相同,加之协调各方面的利益难度较大,使得我国国有企业的土地资源出现大量的闲置,甚至部分土地资源已经闲置了几十年[3]。
 
  四、国有企业盘活存量不动产的有效途径
 
  1.老厂房重新建设
 
  由于我国产业结构的不断调整,使得国有企业部分的厂房以及仓库被长期闲置。同时也存在环境优越的老厂房能够重新开发与建设,具有一定的使用价值,并且政府部门始终以盘活闲置的工业厂房为核心工作,所以,对闲置的老厂房以及仓库进行土地资源的盘活,不仅可以节约资金,而且又为国有企业创造更多的经济效益,是国有企业土地盘活工作的重点内容。随着大型购物商场以及酒店的盛行,使得市区工业厂房与经济型酒店结合的发展模式逐渐出现,为闲置的老厂房提供了创新的发展模式。由于老厂房的规模较大,结构良好,并且便于物业进行经营,节省改造的资金成本,有效地提高其利用率。例如“如家酒店”等,均是利用老厂房重新改造,实行低成本的经营。老厂房在重新改造过程中,需要重视两个问题。首先是位置的选择。针对经济型连锁酒店的选址,需要选择较好区位的环境,吸引更多的消费者。其次是工业用地性质的变更。工业厂房在转变使用性质的时候,必须要经过具体部门严格的审批流程,以及当地城市的发展政策等因素进行多方面的考量。
 
  2.开发新物业
 
  针对部分闲置的土地资源,企业可以对其进行有效的价值评估。对于大型的国有企业而言,有关的配套设备十分关键,其中包括员工的住宿环境、休闲的场所等配套设备,所以国有企业对有使用价值的闲置土地资源,可以进行配套设备的建设工作,不仅可以提高员工的满意度,还能够合理地利用土地资源的理想化效果,促进企业实现发展的目标。针对部分具有使用价值的闲置土地资源,在补交土地转出费用获得土地所有权后,企业可以实行商品房出租或出售的方式,但由于多数企业不具备开发资质,所以,在实际的建设过程中存在难度,并且会受到相关土地政策的限制,此时企业可以利用灵活变通的方式,例如,利用土地的价格投资入股引入房地产企业,与其共同建设开发,同步提升经济效益[5]。

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  3.对外投资或合作开发
 
  对于闲置的土地资源,企业可以采取对外投资或合作开发的形式,进行土地盘活的策略。通常情况下,国有企业可以将对外合作开发作为核心项目,一方出资,另一方提供土地的模式。其中作为土地出资的一方,不参与任何土地盘活过程中的经营与管理工作,同时也不承担相应的责任。而土地盘活所产生的经济利益,需要双方进行合理的分配使用。这种对外合作的盘活形式,可以明确双方的责任义务,有效降低了盘活过程中的风险,充分发挥土地盘活的积极作用。
 
  4.制定有效的优惠政策
 
  针对国有企业闲置土地资源的盘活策略而言,一旦国有企业在土地盘活过程中出现处理不当的现象,会对国有企业的发展造成不利的影响。想要提高国有企业闲置土地资源的盘活效率,需要政府部门给予适当的优惠政策。因此,在国有企业进行实际土地盘活的过程中,当地的政府部门需要制定有效的优惠措施,并激发国有企业从内部进行资源整合,鼓励国有企业在闲置的土地资源进行盘活时,能够对其进行科学化的处理,保障国有资产不会出现经济损失,提高闲置土地资源的利用效率,从而确保我国的国有企业能够稳定的发展与建设。
 
  五、国有企业盘活存量不动产的案例
 
  某石化企业在城市规划建设区,原有一座石油站,其土地面积约为0.67h㎡,但没有相关的土地权证,在2000年期间,由于经营过程中出现一些原因,该石油站暂停营业,使得这座加油站区域成为闲置的土地资源。同时该加油站附近由于没有围墙进行保护,使得附近村民随意进行开垦种植,导致该加油站被长时间的闲置,同时该加油站附近没有公路,不能重新进行建设。在2012年,该石化企业为进一步提高经济效益,利用土地盘活的策略,重新对该加油站区域进行开发建设,并在每年均收获了大量的租金。
 
  某企业在海边拥有约为1933㎡闲置的土地资源,由于长时间没有对其进行盘活利用,使得该片区域属于工业用地。该企业原计划将其建设为油库工程用地,但是由于该地区政府以及村民占用土地的现象,导致企业的土地工程建设的进度一直被拖延,进而无法顺利开展土地开发。在2015年,该地政府部门要求收回闲置的土地资源,根据具体的土地政策,政府可采取无偿回收的方式。该企业在后期主动的与政府解释闲置土地资源不可回收的原因,并以政府对土地不断规划调整作为不可抗的因素,与政府不断地进行协商,同时该地区政府为使其他项目的顺利实行,与该企业进行多次的协商,最后利用市场评估的形式进行土地资源的回收,其土地赔偿金约为3000万元。该企业在不断地与政府进行协商的过程中,不仅维护企业的合法权益,一定程度上保护了我国国有企业资产的完整[4]。
 
  六、国有企业盘活存量不动产的建议
 
  1.使闲置土地资源处于受管制状态
 
  国有企业在土地盘活过程中,首先,要明确闲置土地资源的具体情况,并对国有企业闲置的土地资源的规模、造成闲置的因素、分布的位置等情况进行详细的考量,并为闲置的土地资源清册并进行重新的规划;其次,需要将土地的建设项目作为土地盘活工程的核心内容,进而为国有企业的土地资源提供更多改造建设的机会;最后,需要定期地对闲置土地资源进行盘活,并及时地对新增的建设项目进行记录,将其融入具体的管理范围内,保障国有企业的闲置土地资源一直处于受管制的状态,避免出现土地资产不明确的情况。
 
  2.改变存量土地资源的利用方式
 
  想要提高国有企业闲置土地资源的利用率,需要在原有的土地使用方式上进行创新与改进,完善基础设施的建设,并根据闲置土地资源的实际利用情况,选择正确的利用方式,同时当闲置土地资源被有效利用后,要实行净地的转让措施,通过转让后缴纳全部的建设费用等形式,针对实力较差的国有企业进行合理的制止,并对已经获得土地全部使用权的国有企业进行适当的约束,避免企业在开发建设过程中,出现建设延缓的现象,在净地转让中当地的政府部门,需要限制土地动迁等情况,避免闲置土地出现开发的风险问题。
 
  3.完善存量土地盘活的考核监管制度
 
  在国有企业实行盘活闲置土地资源的过程中,既要严格遵守国家的有关土地政策,还需要结合当地实际的发展状况,选择最佳的处理方式。首先,在盘活闲置土地资源的过程中,需要加强节约土地资源的考核制度,科学地制定具体的考核策略和指标,并根据土地盘活项目的资金投入、开发周期、建设规模等因素进行细致化的综合考量,进一步提高国有企业闲置土地的盘活效率,促进闲置土地资源的利用率;其次,要加大对闲置土地的监管力度,督促用地的企业单位严格遵循相关的法律制度对建设的项目进行监督管理,最大限度地提高闲置土地资源节约的质量。
 
  七、结语
 
  综上所述,在我国国有企业的发展过程中,要注重对闲置土地资源的盘活建设工作,在企业具体的实践过程中,可以统筹企业的闲置土地资源,将闲置的土地资源进行合理的开发与建设,有效地明确企业的资产,并迅速地获得相应的经济效益,进一步实现对闲置土地资源的成功盘活,不仅可以提高企业资产的总体质量,还能够吸引更多的外部企业进行经商,提高闲置土地资源的利用率,有效地避免国有企业资产出现经济损失的情况,为企业提供更好的发展空间,使企业重新获得土地资源的使用权,充分发挥企业土地资产的积极作用。
 
  参考文献
 
  [1]郭广超.国有企业存量土地盘活有关政策及途径[J].现代经济信息,2019(22):50-51.
 
  [2]亢章磊.国有企业闲置土地成因及盘活的对策思考[J].企业科技与发展,2019(12):237-240.
 
  [3]丘玲.探索闲置土地盘活思路为企业创造最大效益[J].企业科技与发展,2021(8):138-140.
 
  [4]郑剑,陆晓峰.挖潜力拓空间促土地集约节约利用[J].浙江国土资源,2021(10):28-29.
 
  [5]中国建材集团与中国绿发集团签署战略合作协议[J].水泥工程,2021(5):76.
 
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