Sci论文 - 至繁归于至简,Sci论文网。 设为首页|加入收藏
当前位置:首页 > 法律论文 > 正文

房屋买卖合同中预约合同的认定及违约责任论文

发布时间:2022-09-26 10:26:37 文章来源:SCI论文网 我要评论














SCI论文(www.scipaper.net):
 
  摘要:在我国,对预约合同效力争议较大,且尚未形成通说。笔者通过检索生效裁判文书发现,司法实践中对于违反预约合同的违约责任承担问题,各地裁判结果不尽相同。本文试从预约合同的认定标准及违反预约合同的违约责任两方面入手,为房屋买卖预约合同的裁判路径提供思路,有利于统一司法裁判。
 
  关键词:房屋买卖合同;预约合同;违约责任
 
  一、我国预约合同的法律规定
 
  2003年颁布、实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第五条规定了商品房预约合同可认定为本约合同的具体条件。2012年出台的《最高人民法院关于买卖合同司法解释的理解与适用》(以下简称原《买卖合同司法解释》)第二条系首次明确了预约合同①。2020年5月28日颁布的《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)吸收该规定,从立法层面确定预约合同系独立合同②。因此修订后于2021年1月1日起施行的新《买卖合同司法解释》删除了原解释第二条的规定,新修改的民事案由中加入了“预约合同纠纷”。虽然《民法典》对预约合同作出了规定,但仍然过于笼统。无论是理论界还是司法实践中对预约合同的争议较大,尚未形成公认的主导思想。

\
 
 
  笔者仅在中国裁判文书网以“预约合同”作为关键词检索民事案件,结果为48132篇文书,故《民法典》以立法形式确定预约合同,符合社会需求。在中国裁判文书网以“预约合同”和“房屋买卖合同纠纷”同时作为关键词检索民事案件,结果为12103篇文书,虽然可能并非所有合同均系预约合同,但由此可见房屋买卖合同纠纷中涉及预约合同的比例不小,同时还涉及了本约以及预约的认定问题。如何正确选择预约合同纠纷的裁判路径依赖于合同的准确定性,从而确定违反预约合同的责任承担方式。
 
  二、预约合同的特征及认定标准
 
  预约合同指当事人约定在将来一定期限内订立本约合同而达成协议,系在本约内容达成一致前作出的有约束力的意思表示[1]。一般而言,订立预约合同的原因可分为主观未决事项及客观未决事项,前者指当事人暂未能协商一致,或者主观上有犹豫,后者则指履行本约的条件未成就或未至履行期等。预约合同的特征如下:第一,预备性,即预约属于本约的磋商阶段。第二,约束性,预约应当具有双方当事人受其约束的意思表示,无论当事人明示或默认受其约束。第三,确定性,预约内容应具有确定性,以免日后陷入谈判僵局。例如,房屋买卖预约合同的成立应至少包含房屋的基本情况、房屋价款以及交付条件等。第四,期限性,预约约定应在日后签订本约。《民法典》第四百九十五条明确规定在将来一定期限内订立合同,体现了预约合同的期限性。
 
  这里需指出的是预约合同与意向书间的区别。
 
  意向书有广义与狭义之分,原《买卖合同司法解释》第二条将意向书、备忘录认定为预约合同。但由于意向书可能是本约、预约或无积极法律约束力的磋商性文件,故而《民法典》未将意向书列入预约合同的规定中。认定意向书为磋商性文件,即狭义的意向书,对于是否是预约合同的判断主要从文件名称、是否具有订立本约的意思表示、约定的内容、是否具有法律约束力、责任后果等几方面考虑。虽然意向书不具备法律约束力,但不代表无需承担任何法律责任。违反预约合同应当承担违约责任,但违反意向书,实则违反先合同义务,应当承担缔约过失责任。
 
  笔者通过检索发现,司法实践中预约合同的认定标准主要可归结为意思表示标准与履行标准。其一是意思表示标准,当事人所订立的合同,判断是本约还是预约,应根据当事人的意思表示进行判断。因此即使合同的内容完备,也应认定为预约合同。采用此种判断标准需探究当事人是否有意再订立一个新的合同,以便最终确定双方的权利义务关系。其二是履行标准,一般由于预约合同的内容不够完备,导致合同的履行具有不确定性,在房屋买卖合同中仅约定了面积、总价款、付款方式,但无法确定具体的房屋坐落位置,即使买受人已支付了全部购房款,也无法认定为本约合同。但如果预约合同的内容比较完备,一方当事人也履行了主要合同义务,如在房屋订购书或房屋买卖居间协议中,合同约定了房屋坐落位置、面积、总价款、付款方式等内容,而买受人也支付了绝大部分购房款,此类合同应该被认定为本约合同。可参见蔡某煌与黄某金房屋买卖合同纠纷案①,法院认为房地产买卖居间合同约定了上述主要条款,应认定为本约。合同中约定双方应签订上海市房地产买卖合同,系双方履行合同权利义务的一部分,上海市房地产买卖合同的签订系相关部门管理要求,非合同成立的要件。又如王某、河南某置业有限公司房屋买卖合同纠纷案②,法院认为认购协议书未约定正式商品房买卖合同签订时间、房屋交付日期及办理产权证时间等条款,系预约合同。
 
  综上,上述两种标准均有可取之处,预约合同的认定应当结合合同名称、约定内容、法律规定、履行情况等综合判断,并运用文义解释、目的解释、诚信解释等合同解释方法,努力探究当事人的内心真意。
 
  三、违反预约合同的违约责任问题研究
 
  《民法典》第四百九十五条吸收了原《买卖合同解释》第二条的内容,除了肯定了预约作为一种合同形式外,并明确了预约合同可产生的违约责任。但该条第二款也仅是原则性规定违约方应当承担预约合同的违约责任,未明确具体的违约损害赔偿范围。总体来说,合同违约责任的承担方式主要包括继续履行、采取补救措施、定金责任、违约金责任和赔偿损失。因预约合同本身的特殊性,其违约责任的承担方式只能是继续履行、定金责任、违约金责任和赔偿损失。
 
  (一)继续履行
 
  预约的继续履行问题的实质为是否可以强制缔约或强制磋商,通常有肯定说和否定说两种观点。肯定说认为预约合同可以强制履行,守约方有权要求强制履行,法院可据此判决另一方履行。支持否定说观点的则认为,并非所有合同均可适用强制履行,有些合同的继续履行存在事实和法律上的障碍,强制缔约有违合同意思自治原则,况且预约合同善意方有其他权利救济途径。审判实践中亦采用了不同的观点,如郭某坚与厦门某地产投资有限公司买卖合同纠纷案,一审法院认为预约合同中的合同相对人拒不履行合同义务的,应判决其履行,以维护相对人之利益。但在蔡某飞与某商务城有限公司房屋买卖合同纠纷案中③,法院认为预约合同的内容仅就房屋买卖的部分条款协商一致,大部分的合同条款仍需双方进一步磋商,在签订正式商品房买卖合同时予以确定,因此预约合同内容不具有强制履行性质。

\
 
 
  (二)赔偿损失范围
 
  笔者将在法信平台、中国裁判文书网上检索到的案件进行分类,法院在赔偿损失的标准共存在四种分歧:1.按照本约的履行利益赔偿④;2.仅赔偿信赖利益损失,不含任何机会利益损失⑤;3.赔偿信赖利益损失,包含全部机会利益损失①;4.赔偿信赖利益损失,并且酌情考虑机会利益②。
 
  关于赔偿损失的确定,也属审判实务之难题。第一种观点认为,预约与本约存在关联,预约合同的损害赔偿范围可以参照本约合同的履行利益,结合减轻损害、损益相抵等规则进行限缩,但预约合同的违约没有可得利益损失,预约合同的损害赔偿范围要小于本约合同的损害赔偿范围。第二种观点认为,预约相对于本约而言,其本身可以视为本约的缔结阶段,故违反预约的损失赔偿范围应相当于本约的信赖利益损失赔偿范围。虽然学界对信赖利益的范围及概念均存在较大争议,但对于信赖利益的赔偿以不超过履行利益为限这点则能基本达成共识。信赖利益一般包含所失利益以及所受损失。至于信赖利益的范围是否包含机会利益损失,则又是一个具有争议的问题,审判实务中对如何确定机会利益损失及是否赔偿机会损失也较难把握,如前所述,存在不予赔偿、酌情赔偿以及全额赔偿的不同做法。
 
  笔者认为,《民法典》已明确规定违反预约承担的是违约责任,故预约不产生缔约过失责任,但损害赔偿范围不能一概而论,而应根据预约内容的完备程度、履行程度等区分简单预约与完整性预约。简单预约的损害赔偿应以信赖利益为限,不包含可得利益损失,对于完整性预约,则可在信赖利益的基础上酌情赔偿机会利益。这需要法官依据诚实信用原则,结合个案的实际情况,加以考量守约方的履约情况以及违约方的过错程度等因素,酌情进行自由裁量。总体来说,预约合同的违约方应承担的赔偿责任应较缔约过失责任更严重,且应小于本约合同的损害赔偿范围。
 
  (三)其他责任承担方式
 
  1.关于支付违约金。如在预约合同中约定了违约金条款,则应遵循当事人的意思自治,同时适用违约金调整的法律规制,结合个案诉讼请求,以实际损失确定违约金具体数额③。2.关于适用定金罚则。新《商品房买卖合同解释》第四条对定金罚则作出了规定,预约合同可适用定金罚则。预约合同的定金性质,不应仅为立约定金,还有履约定金或违约定金的性质。《民法典》第五百八十六条、五百八十七条则是关于定金的法律规定。审判实践中,法院在适用定金罚则时重点审查双方未能就房屋买卖事宜继续协商并签订房屋买卖合同的责任归属,存在以下三种处理路径:(1)若应归责于出卖人,则出卖人应双倍返还定金④。(2)若应归责于买受人,则买受人无权要求出卖人返还定金⑤。(3)若不可归责于当事人双方,则出卖人应向买受人返还定金⑥。
 
  四、总结
 
  对于房屋买卖预约合同的裁判路径应分为三步走:第一步,预约合同的认定。根据当事人真实意思以及能否履行的标准判断是否是预约合同。第二步,预约合同效力认定。其一,对于已约定合同必备条款并且还需再订立合同的预约合同,应推定当事人形成合意。其二,对于已约定了合同必备条款,但对部分事项明确约定需日后磋商的预约合同,应推定当事人尚未形成最终的合意,当事人应当就待磋商事项继续进行磋商,以达成本约合同。其三,对于预约合同未约定合同必备条款的,导致内容不确定性的事实本身又不能强制当事人履行的,应推定当事人未形成合意。第三步,违约救济。基于上述第一、第二种情形下,应当以允许强制履行为基础、其他违约救济为补充。基于第三种情形下无法强制履行,则要应选择违约金责任、定金责任以及赔偿损失。
 
  参考文献
 
  [1]最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组.中华人民共和国民法典合同编理解与适用(一)[M].北京:人民法院出版社,2021:229.
 
关注SCI论文创作发表,寻求SCI论文修改润色、SCI论文代发表等服务支撑,请锁定SCI论文网!
 

文章出自SCI论文网转载请注明出处:https://www.scipaper.net/falvlunwen/43871.html

发表评论

Sci论文网 - Sci论文发表 - Sci论文修改润色 - Sci论文期刊 - Sci论文代发
Copyright © Sci论文网 版权所有 | SCI论文网手机版 | 豫ICP备2022008342号-1 | 网站地图xml | 百度地图xml